Entre fundo imobiliário e imóvel inteiro, surge um terceiro caminho para investir em imóveis

Modelo de copropriedade surge como alternativa entre fundos imobiliários e compra integral, combinando uso, diluição de risco e eficiência de capital.

Em um cenário de juros elevados e maior seletividade no crédito, investidores têm buscado estruturas que combinem proteção patrimonial, geração de renda e eficiência de capital. O mercado imobiliário segue como ativo estratégico na composição de patrimônio, especialmente em ciclos de volatilidade econômica.

De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor manteve crescimento nas vendas residenciais ao longo de 2025, mesmo diante de um ambiente de crédito mais caro. O desempenho reforça o apetite por ativos imobiliários, mas também evidencia a necessidade de modelos mais eficientes de acesso ao setor.

Dados do Banco Central mostram que a taxa básica de juros permaneceu em patamar elevado durante boa parte do ano, pressionando o custo do financiamento imobiliário tradicional e incentivando investidores a buscar alternativas que reduzam a dependência do crédito bancário.

Nesse contexto, ganha espaço um modelo intermediário entre as duas formas mais comuns de investimento imobiliário.

Segundo Bruno S. Innecco, CEO e fundador da ZOZO, a copropriedade estruturada cria um terceiro caminho.

“Hoje, quem quer diversificar no mercado imobiliário normalmente tem duas opções: investir em fundos, o que garante exposição financeira, mas não permite uso do ativo, ou comprar imóveis inteiros, o que exige alto capital e concentra risco. A copropriedade permite diversificar mantendo acesso real ao bem”, afirma.

No modelo estruturado pela empresa, um imóvel pode ser dividido entre até oito coproprietários. O investidor pode adquirir mais de uma fração e distribuir seu capital entre diferentes destinos.

“Em vez de concentrar todo o investimento em um único imóvel de praia, por exemplo, o cliente pode adquirir diferentes frações e distribuí-las entre vários imóveis ou destinos, ou até concentrá-las no mesmo local, de acordo com sua estratégia de uso e investimento. Isso dilui risco geográfico e de performance e amplia as possibilidades de uso, sem exigir a compra integral de cada ativo”, explica Innecco.

O formato também enfrenta uma das principais ineficiências da segunda residência: a ociosidade. Imóveis de lazer costumam permanecer fechados durante grande parte do ano, gerando custos fixos com condomínio, manutenção e tributos.

“No modelo fracionado, as noites que o cliente não utiliza podem ser disponibilizadas em plataformas de curta temporada. O imóvel deixa de ser apenas custo e passa a ter potencial de geração de receita, tornando o investimento mais racional”, diz.

Outro diferencial está na estrutura jurídica da operação. Em vez de adquirir diretamente a matrícula do imóvel, o cliente compra participação societária na empresa proprietária do ativo.

“Essa estrutura permite organizar a operação de forma mais eficiente, inclusive na forma de pagamento. O modelo reduz burocracias comuns em vendas parceladas de imóveis e torna a gestão do ativo mais simples para todos os envolvidos”, afirma o CEO.

Para Innecco, a evolução do mercado imobiliário passa por maior sofisticação na forma de acesso ao ativo.

“O investidor moderno busca eficiência de capital, diversificação e acesso real ao bem. A copropriedade combina essas três dimensões e amplia as possibilidades dentro do mercado imobiliário”, conclui.